Czy spółdzielnie mieszkaniowe mogą wstrzymać montaż klimatyzacji?

Oczywiście, że mogą. Takie są realia! Powinniśmy raczej się zastanowić, czy powinny to robić? 

Montaż klimatyzacji w budownictwie zbiorowym spotyka się dość często z oporem ze strony administracji obiektów. Działając pod sztandarami estetyki budowlanej zarządy spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot niechętnie współpracują z członkami własnych organizacji tłumacząc odmowę decyzji dbałością o estetykę elewacji.

Jak wygląda rzeczywistość?

Fora internetowe pełne są postów opisujących perypetie właścicieli nieruchomości wchodzących w skład substancji mieszkaniowej spółdzielni. Ich podania o wyrażenie zgody na montaż klimatyzacji w mieszkaniu pozostają często bez echa. Równie często decyzje administracji zawierają odmowę. Zarządcy zasłaniają się brakiem estetyki lub szkodliwym wpływem hałasu. W uzasadnieniach nie zawsze dość jasno precyzują akty prawne, do których się odwołują. 

Być może najwłaściwsze byłoby kompleksowe przystosowanie elewacji. Innym rozwiązaniem, na przyszłość, jest nowoczesne podejście developerów oddających nowe mieszkania. Gdyby w fazie projektowania budynku zastosowano właściwe rozwiązania, nowe domy powstawałyby z myślą o zaspokojeniu wszystkich potrzeb mieszkańców. 

Jeden z użytkowników forum na ww. temat opisał swoje perypetie z administracją osiedla, kiedy złożył wniosek, którego finałem miała być zgoda na montaż klimatyzacji. Urządzenie miało być zamontowane na dachu, gdyż zajmował lokal na najwyższym piętrze. W ustawowym terminie otrzymał odpowiedź niestety odmowną. W żadnym ze znanych nam przypadków spółdzielnia nie wyraziła zgody na montaż popularnie zwanej splitem jednostki zewnętrznej na dachu. Ta część wspólna nieruchomości nawet zdaniem sądu nie powinna być użytkowana w ten sposób.

Inny przypadek opisuje sprawę mieszkańca stolicy, który miał prawo do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Mieszkanie również znajdowało się na ostatnim piętrze pod dachem wykonanym w nie najnowszej technologii. Temperatura wewnątrz pomieszczeń usytuowanych od strony południowo-wschodniej w upalne lata grubo przekraczała trzydzieści pięć stopni Celsjusza. Administracja zażądała od właściciela lokalu oprócz charakterystyki akustycznej klimatyzatora, pisemnej zgody od wszystkich mieszkańców tej posesji. Nawet tych, którzy posiadali mieszkania w znacznym oddaleniu i na przeciwległej ścianie budynku. Nieruchomość tworzyła czworobok z wewnętrznym dziedzińcem. Zainteresowany zebrał oświadczenia od najbliższych sąsiadów, których mieszkania graniczyły z nim bezpośrednio. Uzupełnił resztę dokumentacji i zwrócił się z oficjalną prośbą o wydanie pozwolenia na montaż klimatyzatora na części wspólnej nieruchomości, czyli na jej elewacji. Należy dodać, że w większości właściciele mieszkań postarali się o wymianę okien. Według danych producentów typowe okna w technologii profili plastikowych z szybą zespoloną mają izolacyjność akustyczną Rw na średnim poziomie 30-32 dB. Niestety otrzymał odmowę. Skorzystał z możliwości arbitrażu na drodze sądowej. Sądy coraz częściej przychylają się do wniosków właścicieli i interpretują przepisy tak, by umożliwić poprawę warunków bytowania. Tak było w tym przypadku. Administracja poddała się presji rzeczowości argumentów.

Dobre praktyki

Nie popadając w skrajności trzeba przyznać, że są organizacje działające zgodnie oczekiwaniami. Jest wiele spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, w których stosuje się godne polecenia rozwiązania. Posiadają one zestaw procedur umożliwiających montaż klimatyzacji w bloku. Oto wyciąg z dokumentu źródłowego jednej ze spółdzielni mieszkaniowych.

Zasady instalacji klimatyzatorów z jednostką zewnętrzna typu split

1. Przed przystąpieniem do montażu klimatyzacji należy zadbać o komplet dokumentacji w sprawie.
2. Administracja określa dwa przypadki, w których możliwa jest instalacja urządzenia klimatyzacyjnego: jeśli mieszkanie posiada balkon lub loggię, jeśli pierwszy warunek nie może być spełniony, dopuszcza się montaż jednostki zewnętrznej na fasadzie budynku.
3. Zakończenie prac trzeba zgłosić do Działu Technicznego w nieprzekraczalnym terminie 14 dni.
4. Zgoda na montaż klimatyzacji jest uzależniona od spełnienia poniższych zaleceń.
5. Instalacja musi być wykonana zgodnie ze sztuka budowlaną i zasadami montażu urządzeń tego typu, przez profesjonalistę zgodnie z dokumentacją techniczno - ruchową.
6. Urządzenie musi zostać zamontowane w taki sposób, by nie uszkodzić elewacji i warstwy ocieplającej (jeśli budynek jest ocieplony).
7. Konstrukcja zamocowania musi w całości przejmować ciężar urządzenia. Powinna też być zaopatrzona w elementy amortyzujące powstające podczas pracy drgania.
8. Bezwzględnie przestrzega się też norm hałasu. Klimatyzacja w bloku na balkonie lub elewacji, podczas całego okresu użytkowania nie może wytwarzać więcej niż 40-45 dB za dnia i 30-35 dB w czasie nocy. Rozpiętość wyników spowodowana jest rodzajem pomieszczenia. Wyższa wartość dotyczy kuchni i łazienek. Niższa pozostałych pomieszczeń. Poziom hałasu określony jest dla wnętrza pomieszczenia i mierzy się go na granicy otworu okiennego. Okna muszą być rozszczelnione. Jeśli ich konstrukcja na to nie pozwala, do badania należy je zamknąć. Drzwi w pomieszczeniu też muszą być zamknięte, ale należy zapewnić swobodną wymianę powietrza. Pomieszczenie ma być wyposażone i umeblowane zgodnie z przeznaczeniem. Dokumentacja techniczna klimatyzatorów w dziale dane techniczne podaje poziom głośności, jaki osiąga jednostka zewnętrzna. Do określenia tej wartości dokonuje się pomiaru, umieszczając sonometr w odległości 1 metra od urządzenia. Do oceny branych jest osiem najbardziej niekorzystnych godzin w czasie dnia i pół godziny z okresu nocnego. W razie rozbieżności oceny poziomu hałasu wytwarzanego przez aparaturę klimatyzacyjną można skorzystać z arbitrażu i poprosić o badanie, zawracając się do Państwowej Inspekcji Sanitarnej, która ma ustawową delegację do wykonywania rzeczonych pomiarów. Graniczne poziomy dźwięków określone zostały w Polskiej Normie PN-87/B-02151/02. Norma określa dopuszczalne pułapy hałasu wytwarzanego przez urządzenia wchodzące w stały skład wyposażenia technicznego budynku mieszkalnego. 
9. Parametry akustyczne materiałów, których używa się do wykonania ścian, stropów, drzwi i okien można znaleźć w dokumencie o sygnaturze PN-B-02151 - 3:1999.
10. Skropliny wytwarzane podczas intensywnej pracy agregatu muszą być bezwzględnie odprowadzone do kanalizacji w obrębie mieszkania inwestora lub do naczynia, które będzie regularnie opróżniane. Zabrania się usuwania skroplin na zewnątrz budynku, gdyż mogą zagrozić estetyce elewacji.
11. Instalacja rozprowadzająca czynnik chłodzący nie może być ukryta w zewnętrznych ścianach nośnych, a przepusty muszą być zaopatrzone w podwójny system zabezpieczenia:
12. – izolację termiczną
13. – izolację przeciwwilgociową.
14. Zasilanie układu możliwe jest tylko z instalacji elektrycznej lokalu, dla którego klimatyzacja będzie pracować.
15. Wszystkie rodzaje przewodów muszą być wykonane jako docelowe. Nie dopuszcza się rozwiązań prowizorycznych.

Odwołanie do przepisów

Stosowne odniesienia można znaleźć w przepisach wielu dokumentów. Poniżej prezentujemy najważniejsze akty prawne, z którymi koreluje temat montażu klimatyzatorów w mieszkaniach znajdujących się w obrębie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.

1. Kodeks cywilny – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93; „K.c.”) – Art. 144 – daje bezsprzeczne prawo właścicielowi do dysponowania nieruchomością w sposób na tyle nieskrępowany, by nie zakłócało to korzystania z nieruchomości sąsiednich. Art. 206 – uprawnia współwłaściciela do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w zakresie, jaki da się pogodzić z interesami innych współwłaścicieli.
2. Ustawa o własności lokali – Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85, poz. 388; „Ustawa o własności lokali”) – podobny wydźwięk ma przytoczona ustawa. Art 13 ust. 1 – potwierdza prawo właściciela lokalu do wykorzystania nieruchomości wspólnej w sposób zrównoważony i korzystny dla wszystkich współposiadaczy oraz art. 12 ust. 1 podkreśla konieczność korzystania z własności wspólnej zgodnie z przeznaczeniem.
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury – z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r. Nr 75, poz. 690). – w § 51 rozporządzenia można odnotować warunki, jakie powinny spełniać budynki i pomieszczenia – chodzi oczywiście o posiadanie wentylacji i klimatyzacji, stosownie do przeznaczenia. A § 147 ust. 3 – precyzuje co do warunków konieczność instalacji klimatyzacji, podnosząc względy użytkowe, higieniczne, zdrowotne i technologiczne, które wywołują konieczność utrzymania właściwych parametrów powietrza wewnętrznego. Wynika z tego jednoznaczna konieczność stosowania klimatyzacji mająca oparcie w Polskiej Normie dotyczącej jakości powietrza wewnętrznego.
4. Prawo spółdzielcze – z dnia 16 września 1982 r. (Dz.U. Nr 30, poz. 210); tekst jednolity z dnia 10 maja 1995 r. (Dz.U. Nr 54, poz. 288); tekst jednolity z dnia 23 października 2003 r. (Dz.U. Nr 188, poz. 1848); tekst jednolity z dnia 7 stycznia 2016 r. (Dz.U. Nr 2016, poz. 21). – Art. 32 charakteryzuje zależności w postępowaniu wewnątrz spółdzielczym. Daje też członkom spółdzielni prawo do odwołania się od uchwał podejmowanych przez spółdzielnię do innych organów wskazanych w statucie. Tak więc ścieżka administracyjna nie wyklucza skorzystania z dochodzenia praw przed sądem. I pozwala na prowadzenie równoległe obu przewodów, bez konieczności czekania na zakończenie sprawy w orzecznictwie administracyjnym spółdzielni. W takim wypadku następuje zawieszenie pierwszego postępowania. Wnioskując z tego zapisu, należy stwierdzić, że postępowanie wewnątrz spółdzielcze ma charakter li tylko fakultatywny i w pełni zależy od woli członka spółdzielni.

W przypadku odwołania się do decyzji sądu kluczowa dotąd była interpretacja arbitra dotyczącą oceny „normalnego” sposobu wykorzystania nieruchomości wspólnej przez współwłaścicieli. Dokładnie o celowość wykorzystania fasady budynku. Często wydawano wyroki przesuwające wagę decyzji na stronę administrujących zasobami mieszkaniowymi i dodatkowo sąd nakładał na inwestora konieczność uzyskania zgody na piśmie od sąsiadów. Podejście na szczęście z biegiem czasu ulega zmianie. Presja opinii i uzus społeczny sprawia, że coraz częściej kwalifikacja wyżej postawionych rozstrzygnięć jest pomyślna dla właścicieli lokali.

Pogłębiaj swoją wiedzę, czytaj poradniki

Opracowanie: (BJ)

Materiał objęty prawem autorskim. Publikacja w części lub w całości wyłącznie za zgodą redakcji portalu www.klimatyzacja.pl